전세계약 전 꼭 알아야 할 대표 수법과 대응법
최근 전세사기 피해 사례가 급증하면서 전세계약을 앞둔 세입자들의 불안도 커지고 있습니다.
전세사기는 한 번 당하면 보증금 전액을 잃을 수도 있는 심각한 문제입니다.
이 글에서는 대표적인 전세사기 유형과 예방법을 초보자도 이해하기 쉽게 정리해 드립니다.
□ 전세사기가 발생하는 이유
전세사기는 주로 다음 상황에서 발생합니다.
- 등기부등본 확인 부족
- 시세보다 지나치게 싼 전세금
- 계약 절차를 급하게 진행
- 보증금 보호 제도 미이용
👉 사기 수법을 미리 알면 충분히 예방할 수 있습니다.
□ 대표적인 전세사기 유형 6가지
1️⃣ 깡통전세 사기
매매가보다 전세금이 더 높거나 비슷한 경우입니다.
- 집값 하락 시 보증금 회수 불가
- 경매 진행 시 전세금 손실 가능
📌 전세가율(전세금 ÷ 매매가)
- 80% 이상이면 위험 신호입니다.
2️⃣ 이중 계약 사기
집주인이 동일한 집을 여러 명에게 전세로 계약하는 방식입니다.
- 계약금만 받고 잠적
- 실소유자 확인 미흡 시 발생
👉 반드시 등기부등본 + 실소유자 확인 필요
3️⃣ 신탁부동산 전세사기
부동산이 신탁회사 소유인데 집주인인 것처럼 계약하는 사례입니다.
- 임대 권한 없는 자와 계약
- 보증금 반환 불가 위험
📌 등기부등본에
‘신탁’ 표시가 있으면 각별히 주의
4️⃣ 근저당 과다 설정 사기
이미 대출이 많이 잡혀 있는 집에 전세를 놓는 방식입니다.
- 경매 시 후순위 밀림
- 보증금 일부 또는 전액 손실
👉 근저당 + 전세금 합계가 매매가를 초과하면 위험합니다.
5️⃣ 전입신고 방해 사기
전입신고를 하지 못하게 하여 보증금 보호를 무력화하는 수법입니다.
- “나중에 하자”는 말 주의
- 불법 건축물인 경우 전입 불가
📌 전입신고 불가 = 계약 위험 신호
6️⃣ 가짜 집주인·대리인 사기
위조된 서류로 집주인 또는 대리인을 사칭하는 경우입니다.
- 위임장·인감증명 위조
- 계약 후 연락 두절
👉 신분증·서류 원본 대조 필수
□ 전세사기 예방법 7가지
1️⃣ 등기부등본 계약 당일 재확인
- 계약 직전 최신본 확인
- 근저당·신탁 여부 체크
2️⃣ 시세 대비 전세금 확인
- 국토부 실거래가 공개시스템 활용
- 지나치게 싼 전세는 의심
3️⃣ 전입신고 + 확정일자 필수
- 입주 즉시 처리
- 보증금 보호의 기본 조건
4️⃣ 전세보증보험 가입 검토
- HUG·SGI 등 보증보험 활용
- 가입 불가 시 계약 재검토 권장
5️⃣ 계약금·잔금은 소유자 명의 계좌로
- 명의 불일치 시 계약 중단
- 현금 거래 지양
6️⃣ 특약사항에 보호 조항 기재
- 전세대출 불가 시 계약 무효
- 보증보험 가입 불가 시 계약 해제
7️⃣ 급하게 계약하지 않기
- “오늘 안 하면 놓친다”는 말 경계
- 최소 하루 이상 검토
□ 전세사기 위험 신호 체크리스트
✔ 시세보다 지나치게 저렴
✔ 전입신고를 미루자고 함
✔ 등기부등본 설명을 회피
✔ 계약을 지나치게 서두름
2개 이상 해당되면 👉 계약 재검토가 필요합니다.
□ 마무리 정리
전세사기는 정보 부족과 방심을 노리는 범죄입니다.
▲ 전세사기 유형 숙지
▲ 등기부등본·시세 확인
▲ 보증금 보호 절차 이행
이 세 가지만 지켜도 대부분의 전세사기는 충분히 예방할 수 있습니다.